Как отчитываться за сдачу в аренду нежилого помещения. Налог на аренду помещения — порядок уплаты за нежилое и жилое помещение

Вопрос: нужно ли физическому лицу, которое сдаёт нежилое помещение (гараж или хоз.постройку) индивидуальному предпринимателю, а) менять статус помещения (если да, то какой это должен быть статус?) и б) регистрироваться как ИП, чтобы не попасть под ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность?
Алексей

Менять назначение нежилого помещения не требуется, сдавать будете именно в том виде в котором есть.

По поводу ИП нет однозначного ответа.

Вопрос: О налогообложении доходов физлица от сдачи в аренду нежилого помещения.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМА
от 22 июля 2016 г. N 03-11-12/43108, от 24 июня 2016 г. N 03-11-11/37017
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел запрос и на основании полученной информации сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В случае если сдача физическим лицом в аренду нежилого помещения отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности.
Статьей 23 ГК РФ предусмотрено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Порядок государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя установлен статьей 22.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (нежилого помещения), подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.
При этом индивидуальный предприниматель имеет возможность самостоятельно выбирать режим налогообложения для своей предпринимательской деятельности.
Так, индивидуальным предпринимателем в соответствии с положениями глав 23, 26.2, 26.3, 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации могут быть применены общий режим налогообложения, упрощенная система налогообложения, система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности или патентная система налогообложения.
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН

Но иногда, в зависимости от суммы доходов, это бывает выгоднее чем с Вас будут удерживать 13% НДФЛ.

Аренда – это договор между собственником (арендодателем) и арендатором о передаче имущества за оговоренную плату во временное владение или пользование. Имуществом может быть: земля, помещение, транспорт, оборудование и другие объекты, которые в процессе использования не теряют своих свойств. Объект, сданный в аренду, облагается налогом. Как платится налог на имущество при аренде помещения у индивидуальных предпринимателей или физических лиц, подробно рассмотрено в статье.

Плательщики налога на имущество (НИ)

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ при сдаче объекта в аренду налог удерживается с арендодателя, поскольку он является его собственником.

ИП освобождаются от уплаты налога в следующей ситуации: если имущество, сдаваемое в аренду, является предметом предпринимательской деятельности (т.е. предприниматель ведет деятельность – сдача в наем собственного имущества) и при этом ИП применяет упрощенную систему налогообложения и имущество не имеет кадастрового номера (см. → ). Для освобождения уплаты налога в налоговый орган нужно предоставить:

• заявление об освобождении уплаты (форма произвольная),
• документы, подтверждающие то, что имущество является предметом предпринимательской деятельности (договор об аренде).

Организация, арендующая имущество у физического лица или у индивидуального предпринимателя может поставить его на баланс, в этом случае она будет являться плательщиком налога.

Если арендуемый объект не стоит на балансе, то налог платит собственник. Но если арендующая организация проводит ремонт арендуемого объекта, то капитальные вложения в него должны учитываться на балансе в составе основных средств. Если улучшения неотделимы, то в этом случае налог с суммы капитальных вложений платит арендатор до момента передачи имущества собственнику.

Что облагается налогом и в какие сроки?

Объектами обложения в организации являются: имущество движимое и недвижимое, имеющееся в собственности или во временном пользовании, принятое на баланс, как основное средство. Не являются объектами: участки земли и водные ресурсы, военные объекты (места хранения ядерных установок, суда, ледоколы с атомным обслуживанием), объекты культуры РФ, ОС 1 и 2 амортизационной группы.

Объектами обложения у ФЛ и ИП являются жилые помещения (квартира, дом, комната), гаражи, места для авто, постройки, незавершенное строительство, планируемое в будущем как жилое; офисы, торговые точки, помещения для бытового обслуживания, доля недвижимого имущества, жилой комплекс, помещение в торговом или административном здании.

Налог уплачивается авансовыми платежами (АП) за первый квартал, за полугодие, за 9 месяцев и за год. Дата уплаты в каждом регионе устанавливается своя.

Расчет налога на имущество

Ставка утверждается в каждом регионе своя, но она не должна превышать в 2016 году 2,2 %, а для кадастрового имущества – 2%. Ставка определяется с учетом категорий плательщиков и видов имущества. Для определения базы нужно знать остаточную стоимость (Ос), среднюю стоимость (Сс) и Кадастровую стоимость (Кс)

Порядок расчета налога на имущество (НИ)

Пример #1. Расчет налога на имущество при аренде у ИП

Организация арендовала у ИП здание и приняла его на баланс. Срок договора аренды – 12 месяцев. Стоимость имущества 1 455 456 рублей. Данный вид имущества к 7 амортизационной группе, срок полезного использования 20 лет (240 месяцев). Нужно рассчитать НИ за 1 квартал.

1455456: 240 = 6064,4 рублей.

На 01.01.2016 0 руб.;

На 01.02.2016 1 455 456 руб.;

На 01.03.2016 1 455 456 – 6064,4 = 1 449 391,6 руб.

На 01.04.2016 1 449 391,6 – 6064,4 = 1 443 327,2 руб.

(0 + 1 455 456 + 1 449 391,6 +1 443 327,2) : (3+1)=1 087 043,7 руб.

1087043,7 * 2,2% / 4 = 5978,74 руб.

Организация за первый квартал заплатит налог в размере 5978,74рублей.

Пример #2. Расчет налога на имущество при аренде у физического лица

Организация арендовала у ФЛ помещение в марте 2016 года. На баланс не приняла. В апреле 2016 года произвела капитальный ремонт водоотводной и канализационной системы. Эту систему нельзя демонтировать без ущерба помещению, в этом случае капитальные вложения считаются неотъемлемым улучшениями. Договором аренды не предусмотрены неотъемлемые улучшения. Аренда оформлена на 5 лет. Сумма затрат составила 112 560 рублей. Ежемесячная амортизация кап.вложений составила 1258 рублей.

1_ Нужно поставить на учет неотъемлемые улучшения как основные средства с апреля 2016 года.

01.04.2016 0 руб.

01.05.2016 112 560 руб.

01.06.2016 112 560 – 1 258 = 111 302 руб.

01.07.2016 111 302 – 1258 = 110 044 руб.

01.08.2016 110 044 – 1258 = 108 786 тыс. руб.

01.09.2016 108 786 – 1258 = 107 528 тыс. руб.

01.10.2016 107 528 – 1258 = 106 270 тыс. руб.

01.11.2016 106 270 – 1258 = 105 012 тыс. руб.

01.12.2016 105 012 – 1258 = 103 754 тыс. руб.

31.12.2016. 103 754 – 1258 = 102 496 тыс. руб.

(0+112 560 + 111 302 + 110 044) : (6+1) = 47 700,86 руб.

(0+112 560 + 111 302 + 110 044 + 108 786 + 107 528+ 106 270) : (9+1) = 65 649 руб.

(0+112 560 + 111 302 + 110 044 + 108 786 + 107 528+ 106 270 + 105 012 + 103 754 + 102 496) : (12+1) = 74 442,46

6_ Сумма АП по налогу на прибыль составит:

За полугодие:

47 700,86 *2,2% : 4 = 262,35 руб.

За 9 месяцев:

65 649 * 2,2% : 4 = 361,07 руб.

7_ Налог за отчетный год:

74 442,46* 2,2% – 262,35 – 361,07 = 1014,31

Отчетность по налогу на имущество

Отчетность составляется и сдается по итогам отчетного года декларация в налоговую инспекцию по месту регистрации плательщика. Правила заполнения и сдачи декларации регламентируются приказом ФНС России от 24.11.2011 № ММВ-7-11/895.

Срок сдачи декларации – до 30 марта года, следующего за отчетным. Если в регионе установлены свои отчетные периоды, то дата сдачи – до истечения 30-ти календарных дней после даты окончания отчетного периода. В этом случае подается расчет по АП.

Сроки подачи отчетности согласно п. 2 ст. 386, п. 7 ст. 6.1 НК РФ:

Отчеты сдаются в бумажно виде.

В электронном сдаются при условии:

• Если численность работников в предыдущем году составила более 100 человек;
• Если организация создана вновь или реорганизована, то численность работников так же должна быть более 100 человек.

Налог на имущество при аренде у физического лица

Если организация арендует имущество у ФЛ и не берет его на баланс, то налог взымается с ФЛ. С 1 января 2016 года налог с ФЛ рассчитывается от кадастровой стоимости (Кс) объекта, а не от инвентаризационной, как было ранее (гл. 32 НК РФ ).

Кадастровая стоимость на жилье определяется в результате оценки муниципальных органов. Чтобы получить данные, нужно обратиться в МФЦ с заявлением. В течение пяти дней специалисты должны дать данные. Если принятое решение не устраивает владельца (завышена стоимость), то он может обратиться в кадастровую комиссию или в суд.

В этом случае налоговая база исчисляется следующим образом:

• Кс комнат уменьшается на Кс 10-ти м2;
• Кс квартир – на 20 м2;
• Ксжилых домов – на 50 м2;
• Кс единого комплекса недвижимости, в составе которого есть хотя бы одно жилое помещение – на 1 млн.руб.

Если при данном вычислении налогооблагаемая база становится отрицательным числом (например, если площадь комнаты меньше, чем 1 м2), то сумма платежа будет равна нулю, а значит и налог платить не нужно.

Срок оплаты

Сроки уплаты налога за 2015 год продлены. Его нужно будет уплатить до 01.10.2016 года. От налогового органа плательщику придет уведомление до 01.09.2016 года.

Размеры ставок

Освобождаются от налога следующиеФЛ:

• Герои Советского Союза и РФ;
• Инвалиды 1 и2 группы, инвалиды с детства;
• Пенсионеры;
• Участники военных действий и ветераны;
• Военнослужащие со сроком службы более 20 лет;
• Близкие родственники военнослужащего, потерявшие кормильца;
• Лица, участвовавшие в обезвреживании при авариях на военных объектах, связанных с ядерными установками;
• Лица, перенесшие лучевую болезнь;
• Лица, использующие объект для творчества (мастерские, музеи, библиотеки и т.д.).

Льготы распространяются только на один объект. Гражданину, имеющему право на льготу и несколько объектов, нужно подать заявление в налоговый орган с указанием того объекта, на который он желает получить льготу. Если заявление не предоставить, то объект выберется по умолчанию тот, по которому наибольшая уплата налога.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1. Кто должен платить налог на имущество при аренде его у физического лица или ИП?

Налог обязан платить собственник жилья, т.е. арендодатель. Арендатор платит налог только в том случае, если объект принят на баланс в состав основных средств.

Вопрос №2. Если имущество арендуется и в течение аренды были выполнены капитальные работы по улучшению помещения, нужно ли платить налог с капитальных вложений?

Налог платить нужно, если улучшения являются неотъемлемыми, т.е. их демонтаж нанесет. помещению вред.

Вопрос №3. Какие сроки уплаты налога?

Организации уплачивают налог авансовыми платежами за квартал, за полугодие, за девять месяцев и за год. Авансовые платежи платятся в сроки, установленные на региональном уровне, обычно это 30 календарных дней с даты окончания периода. За год налог нужно заплатить до 30 марта. ФЛ уплачивают налог за прошлый год до 31 октября года, следующего за отчетным.

Вопрос №4. Предоставляются ли льготы по уплате налога на имущество многодетным семьям и матерям одиночкам?

Исходя из суммы арендной платы рассчитывается налог с аренды помещения для ИП. Размер отчислений в бюджет зависит от системы налогообложения, которая применяется к арендодателю.

Арендодателем может быть как , так и физическое лицо без регистрации индивидуальной предпринимательской деятельности. Каждый из двух вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Арендодатель — физическое лицо

Если физическое лицо систематически сдает помещение внаем и получает за это материальное вознаграждение, то это расценивается как предпринимательская деятельность, а с размера полученной прибыли должен взиматься налог. Сдача имущества в аренду облагается налогом так же, как доход от предпринимательской деятельности. Согласно действующему законодательству РФ, субъект, осуществляющий предпринимательскую деятельность, имеет право получать прибыль любым законным способом, в том числе и от передачи в пользование недвижимости.

Физлицо может сдавать имущество в пользование без регистрации индивидуального предпринимательства. В таком случае, согласно ст. 227 Налогового кодекса РФ, будет применяться налог на доходы физических лиц (НДФЛ), равный 13% от суммы полученного возмещения. Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер отчисления в бюджет и указывает его в налоговой декларации как лицо, оказывающее услуги по передаче имущества в пользование.

Для того чтобы честно делать платежи в бюджет и не иметь проблем с законом, нужно заключить . Если официально не заключено соглашение найма и не платятся отчисления государству, то собственник помещения действует на свой страх и риск. В случае порчи недвижимого имущества он не может обратиться в суд и требовать компенсации. В случае выявления неуплаты налогов физическими лицами за получение платы за сдачу имущества внаем такие лица привлекаются к административной ответственности, с них взимается штраф.

Налоговая декларация подается физическими лицами раз в год. НДФЛ 13% тоже уплачивается ими раз в год и насчитывается на размер годовой прибыли. Некоторые арендодатели практикуют заключение договора найма не на один год, а на 11 месяцев с целью не делать отчислений в бюджет.

Если физическое лицо сдает в пользование недвижимость индивидуальному предпринимателю, то арендодатель может самостоятельно оплачивать и рассчитывать размер отчислений в бюджет или поручить это арендатору. Такие нюансы должны быть прописаны в договоре найма. В случае если частный предприниматель как юридическое лицо будет рассчитывать и оплачивать НДФЛ для арендодателя, то он будет являться для физлица налоговым агентом. Сумма НДФЛ будет удерживаться из арендного вознаграждения, съемщик будет подавать налоговую декларацию установленного образца. Физлицу не нужно будет считать отчисления в бюджет и подавать декларацию на прибыль.

Вернуться к оглавлению

Арендодатель — индивидуальный предприниматель

С целью получения прибыли от сдачи имущества в пользование физлицо может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. К индивидуальному предпринимателю, сдающему имущество внаем, будет применяться одна из систем налогообложения: общая (ОСНО, 15%) или упрощенная (УСН, 6%). Также индивидуальным предпринимателем может быть приобретен патент на осуществление арендной деятельности. Он не выгоден для небольших помещений.

Наиболее выгодным для ИП является упрощенное налогообложение. Но не все имеют на него право. Согласно действующему законодательству, в 2017 году юридические лица могут применять УСН если их доход за последние 9 месяцев 2016 был менее 59,805 млн руб., среднегодовая численность работников не превышает 100 человек, остаточная стоимость основного капитала менее 150 млн руб.

Если ИП подпадает под эти условия, то к нему применяется УСН, если нет — ОСНО. Согласно законодательству, когда ИП сдает в пользование имущество и платит УСН 6%, то он освобождается от уплаты имущественного налога для физлиц. Подтверждением такой коммерческой деятельности являются заключенные договоры аренды; выписанные акты передачи помещения; счета на оплату за использование недвижимости; декларирование арендной деятельности.

В таком случае следует проинформировать фискальную службу о том, что недвижимость используется для извлечения прибыли: предоставить копию договора найма и приложить сопроводительное письмо произвольной формы с пояснениями, что налог с аренды помещения для ИП составит 6%.

Бывает так, что часть недвижимости временно простаивает и не сдается. В такой ситуации ИП не должен платить за эту часть налог на имущество физ. лиц. Закон не рассматривает простой как использование помещения арендодателем в личных целях: во время простоя могут проводиться ремонтные работы или поиск нового арендатора.

В аренду предприниматель сдает только то недвижимое имущество, которое ему принадлежит. Если имущество не принадлежит ИП, тогда меняется вид предпринимательской деятельности с арендной на агентскую. Если ИП сдает недвижимость внаем, то он должен внести изменения в статистический реестр деятельности — поменять ОКВЭД.

В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?

В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23 , касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года .

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Можно ли физлицу быть арендодателем?

Для организации

Прямого запрета на это нет. Согласно ст.130 и ст.213 ГК РФ , гражданин вправе иметь в собственности любое имущество, на которое законом не установлены ограничения – и распоряжаться своей собственностью так, как сочтёт нужным.

Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

Для другого физлица

На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Есть ли ограничения?

Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:

• 13% — если он не ИП;
• 6% – если ИП на «упрощёнке».

Однако ЕГРН, где фиксируются права на недвижимость, не знает разделения граждан на ИП и не ИП – в нём различие установлено лишь на уровне «физические лица – организации». Потому сам по себе договор может заключаться без ограничений.

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.

Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

Заключение

Таким образом, имея в своей собственности нежилую недвижимость, гражданин вправе сдавать её, не регистрируясь в качестве ИП в ЕГРИП. В том случае, если сделка была разовой и не имеет признаков систематичности, никаких препятствий закон не устанавливает.

Вопросы могут возникнуть лишь в тех случаях, когда объект носит явные признаки коммерческого предназначения – но даже в этой ситуации прямого законодательного запрета нет.

Если организация арендует у физлица (не являющегося ИП) помещение, то она является в отношении этого физлица-арендодателя. То есть она должна исчислить НДФЛ с дохода в виде арендной платы, удержать налог при выплате дохода физлицу и перечислить его в бюджет (п. 2 ст. 226 , ст. 228 НК РФ). Перекладывать уплату НДФЛ на самого арендодателя - физлицо нельзя. И неважно, что при этом будет записано в договоре аренды с физическим лицом. НДФЛ в любом случае должен платить арендатор - организация (Письмо Минфина России от 27.08.2015 №03-04-05/49369).

НДФЛ при сдаче в аренду

Начисление НДФЛ с аренды производится при каждой выплате дохода физлицу по следующей формуле:

Ставка НДФЛ равна:

• если арендодатель - резидент РФ - 13%;
• если арендодатель - нерезидент РФ - 30%.

А физлицу арендная плата перечисляется уже за минусом удержанной суммы налога.

Уплата НДФЛ в бюджет

Удержанный организацией налог перечисляется в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты физлицу арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ).

КБК по НДФЛ при аренде — 182 1 01 02010 01 1000 110. То есть такой же, как при перечислении НДФЛ за сотрудников организации.

Отчетность при аренде у физлица

На арендодателя-физлицо нужно завести отдельный налоговый регистр по НДФЛ и по итогам года в общем порядке подать в ИФНС справку 2-НДФЛ. В ней нужно отразить доход в виде арендной платы, сумму исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет НДФЛ.

Код дохода в 2-НДФЛ при аренде у физлица - 1400.

Кроме того, информация по физлицу-арендодателю включается в ежеквартальный отчет 6-НДФЛ.

Страховые взносы при аренде помещения у физлица

Сумма выплачиваемой физлицу арендной платы страховыми взносами в ПФР, ФСС и ФФОМС не облагается (